§ 2. Общая характеристика правового режима земель   поселений

Земли поселений используются преимущественно как терри­ториальный базис и предназначены для размещения жилых стро­ений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объ­ектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов го­сударственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и под­держания благоприятного экологического микроклимата.

По общему правилу, земли поселений не ограничиваются по формам собственности. Земли поселений предоставляются в том же порядке, что и земельные участки для строительства и для целей, не связанных со строительством (ст. 30—34 ЗК). При этом при предоставлении земельных участков для строительства объ­ектов недвижимости в соответствии с градостроительной докумен­тацией и градостроительными регламентами предварительное со­гласование размещения объектов недвижимости не проводится. Приватизация осуществляется за плату в порядке купли-продажи права собственности, установленном для приватизации земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий , а также в соответствии со ст. 36 ЗК. При этом не допускается приватизация земель общего пользования, занятых площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, сквера­ми, садами, бульварами, водоемами, пляжами, земель, предостав­ленных для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению . Также не подлежат приватизации земли особо охраняемых территорий, земли, занятые объектами оборо­ны - Приватизация может быть ограничена законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления применительно соответственно к субъектным и муниципальным землям.

На основании общих правил передаются земельные участки гражданам и организациям в пользование на праве аренды, посто­янного и безвозмездного срочного пользования. Допускается поль­зование земельными участками на праве публичного или частного сервитутов.

Земельные участки передаются в собственность или аренду гражданам и организациям в поселениях по результатам торгов. Продавцом выступают соответствующие государственные и муни­ципальные органы. От имени РФ продавцом выступает Фонд федерального имущества. Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом поселения, градостроительной и землеустро­ительной документацией. Примечательно, что в пакет документов, подготавливаемый продавцом по предмету торгов, должны быть включены сведения об экологическом состоянии земельного участка .

На землях поселений действует общее правило о целевом использовании земельных участков, которое определяется в по­рядке подготовки и утверждения генеральных планов поселений и различается по установленным в таком плане функциональным зонам. Генеральные планы разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления для городских и сельских поселений, органами соответствующего субъекта РФ — для го­родов и пригородных зон, а для городов федерального значе­ния — органами государственной власти Москвы и Санкт-Пе­тербурга.

Для каждой зоны разрабатывается и устанавливается градо­строительный регламент, представляющий собой совокупность установленных правилами застройки параметров (максималь­ные и минимальные размеры) и видов использования земельных! участков, иных объектов недвижимости, а также допустимых! изменений этих объектов при осуществлении градостроительной деятельности.

В зависимости от расположения земельных участков, сложив­шейся инженерной и социальной инфраструктуры, перспектив развития допускается сочетание нескольких видов землепользова­ния в пределах одной зоны. К примеру, в жилых зонах могут размещаться отдельные производственные либо общественно-деловые объекты. Для каждой территориальной зоны устанав­ливается единый градостроительный регламент. Это означает, что лица, имеющие земельные участки в границах той или иной зоны, могут по своему усмотрению выбирать любой разрешен­ный вид использования земельного участка, установленный рег­ламентом. Существующие виды землепользования, не соответ­ствующие градостроительному регламенту на момент его ут­верждения, не прекращаются, а граждане и организации имеют право продолжать их использование, но без права расширения и реконструкции расположенных на них объектов недвижимости. Не допускается использование земельных участков и объектов недви­жимости в случае, если оно создает опасность для жизни и здоро­вья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование земельного участка в нарушение регла­мента, а также сроки приведения видов землепользования в соот­ветствие с регламентом устанавливаются органами местного само­управления.

Землепользование осуществляется в соответствии с правилами застройки, которые разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления на основе генеральных планов. Для стро­ительства заинтересованные граждане и организации — собствен­ники, пользователи, арендаторы или владельцы земельных участ­ков обязаны получить от органов местного самоуправления госу­дарственное разрешение. Разрешение выдается на срок не более чем три года (ст. 62, 63 Градостроительного кодекса РФ). Для строительства на территории объектов градостроительной деятельности особого регулирования в городских и сельских посе­лениях, включая особо охраняемые территории, территории свободных экономических зон и другие, требуется получение спе­циального разрешения на строительство от органов местного само-

управления либо органов государственной власти РФ или субъекта РФ в зависимости от принадлежности земель .

Правила застройки могут быть обжалованы в суд. Право на иск при этом принадлежит гражданам, проживающим на соответст­вующей территории, а также собственникам и владельцам недви­жимости, права и законные интересы которых нарушены. Споры могут быть разрешены в административном порядке комиссиями, создаваемыми органами местного самоуправления с участием представителей граждан, их объединений и юридических лиц.

Строительство осуществляется в соответствии с градострои­тельными нормативами и правилами, а также санитарными пра­вилами, устанавливаемыми органами архитектуры и строительст­ва, а также органами санэпиднадзора.

Особые правила действуют применительно к пользованию зе­мельными участками, занятыми многоквартирными домами. Эти правила различны применительно к земельным участкам, занятым многоквартирными домами государственного и муниципального жилого фонда, и земельным участкам, занятым домами, построен­ными силами жилищных, жилищно-строительных кооперативов и товариществ.

В первом случае приватизация квартир не влечет возникнове­ния права частной собственности собственников приватизирован­ных квартир на соответствующую долю земельного участка, заня­того многоквартирным домом или прилегающего к нему. Такие земельные участки остаются в государственной или муниципаль­ной собственности и закрепляются за органами коммунального хозяйства.

Во втором — речь идет о кондоминиумах или едином комплексе недвижимого имущества, включающего земельный участок в ус­тановленных границах и расположенные на нем жилое здание и иные объекты. Земельные участки в этом случае передаются в общую долевую собственность либо аренду собственникам квартир (домовладельцам) или их организациям (строительным, эксплуа­тационным кооперативам). В существующей застройке земельные участки, на которых расположены объекты кондоминиума, пере­даются в общую долевую собственность домовладельцев на общих основаниях в соответствии с ЗК. Это означает, что в случае, если земельная доля находилась в постоянном пользовании каждого домовладельца, то такая земельная доля может быть приобретена им в собственность однократно и бесплатно. Если же весь земель­ный участок был закреплен за кондоминиумом на праве постоян­ного пользования, то его надлежит выкупить и переоформить право на землю до 1 января 2004 г. Доля каждого домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондо­миниуме, если соглашением участников долевой собственности не установлено иное. Доля каждого домовладельца в земельной соб­ственности следует судьбе на помещение в кондоминиуме, принад­лежащее этому домовладельцу. Обязанности по уходу за земель­ным участком, в том числе по озеленению и благоустройству, ложатся на домовладельцев или их организации .

Многоквартирные многоэтажные жилые дома могут разме­щаться в жилых зонах, а также в общественно-деловых зонах, если это предусмотрено соответствующими правилами. Для раз­мещения промышленных предприятий предназначены преимуще­ственно производственные зоны. Особенностью правового режима этих земель является установление в необходимых случаях сани-тарно-защитных зон промышленных объектов. В пределах сани-тарно-защитных зон запрещается размещение жилых домов, уч­реждений образования, отдыха и здравоохранения.

Особые правила землепользования установлены для поселений, расположенных на территории закрытых административно-терри­ториальных образований. В соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. «О закрытом административно-территориальном образова­нии» , земли, занимаемые предприятиями на территории поселе­ний, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное пользование этим предприятиям. В случае установле­ния вредного воздействия предприятий на прилегающей террито­рии, в том числе за пределами границы закрытого административ­но-территориального образования, могут устанавливаться зоны воздействия. На территории поселений могут быть установлены специальные условия проживания граждан, включая ограничения на постоянное проживание, владение, пользование и распоряжение землей. К примеру, могут быть установлены ограничения на даль­нейшее проживание граждан, утративших производственную или служебную связь с предприятием. В таких случаях решается вопрос о их переселении и обеспечении жильем. К участию в приватизации объектов и совершению сделок с ними допускаются граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на дан­ной территории. Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, могут быть проданы, переданы в аренду, отчуждены иным образом только гражданам, постоянно проживающим или работающим на территории закрытого административно-террито­риального образования, или юридическим лицам, расположенным и зарегистрированным на данной территории, а также гражданам РФ, получившим разрешение на постоянное проживание на такой территории. Органы субъектов РФ принимают меры по предостав­лению гражданам, проживающим в поселениях на территории закрытого административно-территориального образования, зе­мельных участков за пределами таких образований для индиви­дуального землепользования..

.

Назад