§ 2. Общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения традиционно занима­ют приоритетное место в российском земельном законодательстве.  Это обусловлено тем, что поддержание достаточных площадей земель сельскохозяйственного качества в значительной степени | определяет уровень развития аграрного сектора. Ни одна другая '•) отрасль экономики не зависит настолько от состояния и наличия ; земель, как сельское хозяйство. При этом Россия заинтересована I в поддержании такого уровня развития сельского хозяйства, при I котором возможно укрепление независимости страны от импорта продуктов питания и тем самым обеспечение ее национальной безопасности .

Совокупность правовых требований, определяющих порядок землепользования и охраны земель, предоставляемых для нужд сельского хозяйства, образуют правовой режим земель сельскохо­зяйственного назначения.

Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане и организации, отвечающие установленным критериям для пользователей этой категории земель. Кроме общих требований, связанных с правоспособностью и дееспособностью, граждане и организации для получения земельных участков сельскохозяйственного назначения должны отвечать дополнительным требованиям. К примеру, собственниками земель­ных долей могут быть не все граждане, а только те, которые имеют право на получение земельной доли в результате приватизации, т.е. работники реорганизуемых колхозов и совхозов, либо гражда­не которые приобрели такие доли в порядке купли-продажи, наследования и других разрешенных сделок. В общем порядке, установленном ЗК, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, ведущим крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, животновод­ство, огородничество.

Для организаций как субъектов отношений сельскохозяйствен­ного землепользования важно обладать соответствующим произ­водственным профилем. Таковым должно быть осуществление де­ятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, их переработкой и хранением, животноводством, олене­водством, ведением научно-исследовательских и учебных работ в области сельского хозяйства. В число таких организаций входят хозяйственные товарищества и общества, производственные ко­оперативы, государственные и муниципальные унитарные пред­приятия, иные коммерческие организации, потребительские коопе­ративы, религиозные и иные некоммерческие организации, раз­личного рода учебные и образовательные учреждения. В качестве самостоятельных субъектов — юридических лиц использование земельных участков сельскохозяйственного назначения может осуществляться казачьими обществами и общинами коренных малочисленных народов.

Характерной чертой правового режима земель сельскохозяйст­венного назначения являются требования, направленные на пре­дупреждение сокращения площадей сельскохозяйственных уго­дий, охрану земель от деградации и обеспечение их рационального использования. Сохранение площадей сельскохозяйственных уго­дий обеспечивается установлением ограничений на их изъятие для несельскохозяйственных нужд. Предусмотрено, что изъятие сель­скохозяйственных земель с кадастровой оценкой выше среднерай-онного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйст­венных нужд допускается лишь в исключительных случаях, свя­занных с выполнением международных обязательств, разработкой Месторождений ценных полезных ископаемых, за исключением общераспространенных, строительством объектов культуры и ис­тории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных тру­бопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений, обеспечением обороны и безопасности государства при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов. Еще более строгие меры охраны установлены для особо цен­ных продуктивных сельскохозяйственных угодий, к которым от­носятся опытные поля научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также сельскохозяйственные угодья, када- ,| стровая стоимость которых существенно превышает среднерайон-ный уровень. Их изъятие для несельскохозяйственных нужд может быть запрещено после включения в перечень земель, ис­пользование которых для других целей не допускается. Перечень таких земель устанавливается в соответствии с законодательством субъектов РФ (ст. 79 ЗК).

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и организациям в частную, общую собственность, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование, а также на праве аренды. В установленных случаях разрешается совершение земельно-правовых сделок, включая куплю-продажу, дарение, мену, передачу в аренду, пользование и т.д. Действует принцип поддержания целевого назначения земельных участков. Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйст­венном производстве с изменением целевого назначения, осу­ществляется по решению органа исполнительной власти субъ- | екта РФ .

Земельные участки большинству категорий граждан и организаций для ведения сельского хозяйства предоставляются в част-] ную, общую собственность, постоянное (бессрочное) пользование безвозмездное срочное пользование либо аренду по их желанию | соответствии с общими правилами, установленными ЗК (гл. IV и за плату либо бесплатно. Выбор ограничен для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, юриди­ческих лиц с иностранным капиталом более 50%, религиозных организаций, казачьих обществ, научных и образовательных уч­реждений, общин коренных малочисленных народов Севера, Си­бири и Дальнего Востока. Таким гражданам и юридическим лицам земельные участки передаются только в аренду без права выкупа. Остаются неопределенными права государственных и муници­пальных унитарных предприятий. В соответствии с ГК (ст. 113) такие субъекты не могут иметь земли на праве собственности, в то время как ЗК (ст. 82) это допускает. Граждане, имеющие на момент введения в действие ЗК земельные участки на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владе­ния, сохраняют свои права неограниченное время, тогда как него­сударственные организации — постоянные пользователи до 1 ян­варя 2004 г. обязаны переоформить свое право постоянного поль­зования на право аренды либо приобрести их в собственность. Дальнейшее предоставление земель для сельскохозяйственных целей гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и негосударственным организациям на праве постоянного пользо­вания не допускается.

Федеральное законодательство устанавливает принцип, в соот­ветствии с которым государство контролирует распределение зе­мель по количественным характеристикам в целях обеспечения наиболее эффективной организации территории, создания доста­точных условий для ведения отдельных видов сельскохозяйствен­ной деятельности, справедливого удовлетворения потребностей граждан и организаций.

В соответствии с ЗК (ст. 33) земельные участки, которые предо­ставляются гражданам для сельскохозяйственных целей, должны соответствовать нормам предоставления земельных участков, со­ответственно устанавливаемым для каждого вида сельскохозяйст­венного пользования. Нормы — предельные максимальные и ми­нимальные размеры земельных участков, которые разрешено иметь гражданам и организациям. Нормы учитываются при предо­ставлении гражданам в собственность из находящихся в государ­ственной и муниципальной собственности земель, а также при совершении сделок, влекущих образование новых земельных участков, в том числе выдел земельных долей. Соответственно предоставляемый земельный участок не может быть ниже мини­мальной и выше максимальной нормы. Сделки, в результате кото­рых образуются новые земельные участки из состава сельскохо­зяйственных угодий, не соответствующие предельным размерам, не допускаются. Нормы определяются законами субъектов РФ в случае предоставления земель для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. Нормы земельных участ­ков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, определяются нор­мативными правовыми актами органов местного самоуправления. В случае предоставления земельного участка бесплатно (однократ­но при переоформлении гражданами права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования) максимальные размеры для каждого вида собственности — федеральной, субъ­ектной, муниципальной устанавливаются соответственно феде­ральными законами, законами субъектов РФ, нормативными пра­вовыми актами местных органов самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для иных сельскохозяйственных целей, определяются в соответствии с нормами отвода земель для соответствующих видов деятельности (животноводство, сельскохозяйственное про­изводство, хранение, переработка сельскохозяйственной продук­ции, размещение необходимых зданий и т.д.), правилами земле­пользования, застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В то же время нутем выделения земельных долей единый земельный массив может оказаться раздробленным и непригодным для ведения эффективного сельского хозяйства. Для преодоления таких негативных процессов Законом «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения» установлен механизм обязательного отчуждения излишней площади. Также предусмотрено, что, не­смотря на такое жесткое правило, в большинстве случаев остается легальная возможность реально иметь земельный участок намного больше нормы. Например, гражданин может приобрести несколько земельных участков и затем зарегистрировать их как единый объект недвижимости, размеры которого могут превышать макси­мальные нормы.

В отличие от права собственности, установление ограничений по площади арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции земельных участков не допускается .

На собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения ложится весь комплекс общих для землепользователей обязанностей, вклю­чая обязанность эффективно использовать землю, повышать пло­дородие почв и т.д.

.

Назад