§ 3. Специальное землепользование граждан и организаций

Специальное землепользование осуществляется в соответст­вии с существующей разрешительной системой. Оно характеризу­ется тем, что требует выделения индивидуально-определенного земельного участка и его закрепления в обособленное пользование за конкретным лицом. Специальное землепользование может осу­ществляться как гражданами, так и юридическими лицами. Осно­ваниями возникновения права специального землепользования являются оформленные в установленном порядке разрешительные документы: договоры, лицензии, свидетельства. Право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования (сервитут), а также право аренды на срок более одного года подлежат государственной регистрации.

Специальное землепользование осуществляется для строго оп­ределенных целей, предусмотренных законодательством. К ним относятся строительство и эксплуатация промышленных объектов, жилых строений, ведение сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства и некоторых других. Действует правило о недопустимости измене-1 ния целевого назначения земельного участка. По общему правилу,/ специальное землепользование является платным, хотя допуска­ется полное или частичное освобождение от земельных платежей.

Специальное землепользование осуществляется на основе права постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного поль­зования, пожизненного наследуемого владения, аренды, права ог­раниченного пользования чужим земельным участком (частного сервитута).

Право постоянного и временного пользования. В зависимости от срока, на который предоставляется земельный участок в поль­зование, различают право постоянного (бессрочного) и безвозмезд­ного срочного пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования означает право пользования земельным участком без заранее установленного срока либо отменяющих условий. Оно не является вечным или пожизненным, и собственник земельного участка не лишается возможности прекратить постоянное пользование при возникнове­нии достаточных оснований. Право постоянного пользования пре­кращается в порядке отказа пользователя от права на земельный участок (ст. 53 ЗК) либо принудительно в порядке прекращения права землепользования за совершенное правонарушение по ре­шению суда (ст. 54 ЗК). Примечательно, что ЗК и ГК не предус­матривают возможность прекращения права постоянного пользо­вания для государственных или муниципальных нужд.

На праве постоянного (бессрочного) пользования предоставля­ются земельные участки, находящиеся только в государственной или муниципальной собственности. Право постоянного пользования может быть предоставлено только государственным и муниципаль­ным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессроч­ное) пользование не предоставляются. Право постоянного пользо­вания на земельные участки, предоставленное гражданам или

юридическим лицам до введения в действие нового ЗК, сохраня-1 ется. При этом граждане имеют право по собственному усмотрению и в любое время однократно и бесплатно приобрести земельный участок в собственность. Юридические лица, не относящиеся к ^вышеперечисленным категориям, т.е. негосударственные и иные Коммерческие и некоммерческие организации, обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо приобрести земельные участки в собствен­ность.

Законодательством установлены случаи, когда постоянное пользование не допускается. К примеру, невозможно постоянное пользование землями лесного фонда.

Пользователи не имеют право отчуждать находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки. Они также не могут передавать их в аренду либо безвозмездное сроч­ное пользование, за исключением предоставления земельных участков в качестве служебных наделов государственными и му­ниципальными учреждениями, федеральными казенными пред­приятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления из числа принадлежащих им земельных участков. Право постоянного пользования возникает на основании реше­ний государственных и муниципальных органов, уполномоченных предоставлять земельные участки, и оформляется свидетельством о регистрации права пользования, выдаваемым учреждениями юстиции.

Право безвозмездного срочного пользования означает право его обладателя пользоваться земельным участком в течение заранее определенного срока. При этом земельные участки предоставля­ются государственным и муниципальным учреждениям, федераль­ным казенным предприятиям, органам государственной власти и местным органам самоуправления на срок не более одного года. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться зе­мельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной или частной собственности, в том числе земельные доли. Срок и другие условия пользования землями, находящимися в собствен­ности граждан и юридических лиц, устанавливаются по взаимной Договоренности и фиксируются в договоре. По отношению к неко­торым категориям земель допускается временное пользование. Временное землепользование может быть краткосрочным и дол­госрочным. В зависимости от категории земель и целей землеполь­зования сроки могут быть различными. Например, участки лесного фонда предоставляются в краткосрочное пользование на срок до одного года. Максимальный срок долгосрочного пользования для этой категории земель — 49 лет. При использовании недр земель­ные участки предоставляются на срок не более 25 лет.

Пожизненное наследуемое владение. Новый ЗК реализует политику постепенного отказа от права пожизненного наследуемого владения. Закрепление этой политики в ряде положений Земельного кодекса привело к возникновению прямых противоречий соответствующими положениями Гражданского кодекса, разрешение которых невозможно без принятия поправок в тот или иной закон. В частности, ст. 21 ЗК предусматривается запрет на даль­нейшее с момента введения в действие Земельного кодекса предо­ставление земельных участков на праве пожизненного наследуе­мого владения. Одновременно ст. 265 ГК не содержит такого за­прета, а, наоборот, допускает предоставление земельных участков гражданам на этом праве. Статьи 22 и 24 ЗК не предусматривают права владельцев передавать земельные участки в аренду либо безвозмездное срочное пользование, в то время как ст. 267 ГК это допускает.

Одновременно новым Земельным кодексом предусмотрено, что граждане, получившие земельный участок на этом праве ранее, сохраняют его без ограничений по времени, но без права распоря­жения, за исключением передачи по наследству. Владельцы не могут продать земельный участок, совершать иные сделки, свя­занные с отчуждением участка. Наследование осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом. Такие общие основания содержатся в положениях разд. V ГК.

Право пожизненного наследуемого владения в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования является «вечным». Оно принадлежит гражданину вплоть до его смерти, и государство не может прекратить землепользование, за исключением принуди­тельного прекращения права на земельный участок в случаях ненадлежащего его использования по решению суда. Гражданин может отказаться от права владения добровольно при условии, что данный отказ принят собственником. Отказ не влечет для владель­ца права на получение компенсации стоимости земельного участка. Владелец вправе по своему желанию приобрести право собствен­ности на земельный участок в установленном порядке. При этом однократно в любой удобный момент каждый гражданин имеет право приобрести земельный участок, находящийся в его пожиз­ненном наследуемом владении, бесплатно. Право пожизненного наследуемого владения удостоверяется свидетельством о реги­страции права.

Аренда. Право аренды — право граждан или организаций поль­зоваться земельным участком в течение определенного, заранее оговоренного срока либо без установления такового, но с правом каждой стороны в этом случае отказаться от права аренды, пре­дупредив об этом другую сторону за один месяц. При этом договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного на­значения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Не допускается досрочное расторжение договора аренды государ­ственных или муниципальных земель, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя. Такой договор может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Арендные отношения закрепляют­ся договором, который является основанием возникновения права аренды. Договор подлежит государственной регистрации. Аренда­тор платит собственнику арендную плату, размер которой опреде­ляется договором. Специальные льготы установлены для транс­портных систем естественных монополий — газопроводов, электросетей и т.д. Для них размер арендной платы за использо­вание государственных или муниципальных земель не может пре­вышать размеры ставок земельного налога, установленных для земель промышленного и иного специального назначения.

На праве аренды могут передаваться земельные участки, на­ходящиеся в собственности, в том числе долевой, граждан и юри­дических лиц, государства и муниципальных образований (ст. 22 ЗК), за исключением земельных участков, изъятых из оборота. Право аренды может быть предметом залога. В соответствии со ст. 22 ЗК согласия собственника для залога права аренды не требуется. Арендатор обязан лишь уведомить собственника об этом. Примечательно, что данное положение противоречит ст. 6 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая требует со­гласия арендодателя на залог прав аренды. Право аренды может быть внесено арендатором в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив при условии уведомления собствен­ника. Согласия собственника не требуется. Арендатор также может передать арендованный земельный участок в субаренду. Допуска­ется заключение договоров аренды, предусматривающих после­дующий переход арендованного земельного участка в собствен­ность арендатора. В этом случае договор аренды заключается по форме договора купли-продажи (ст. 624 ГК). Такая форма аренды применяется при предоставлении государственных и муниципаль­ных земель гражданам и негосударственным организациям для строительства с предварительным согласованием места размеще­ния объектов. Допускается возможность продажи права аренды в пределах срока договора аренды. При аренде земельного участка,! находящегося в государственной или муниципальной собственности, передача прав арендатором третьим лицам, включая их про­дажу, заем, субаренду, допускается только в случае, если земель­ный участок арендован на срок более пяти лет.

Установлены некоторые дополнительные требования на передачу в аренду земельных участков, находящихся в долевой собст­венности, из земель сельскохозяйственного назначения. Такие участки передаются по договору аренды либо со всеми участника­ми долевой собственности, либо с одним из них, действующим на основании доверенностей от других участников долевой собственности.

Частный сервитут. Разновидностью права ограниченного пользования чужим земельным участком наряду с публичным серви­тутом является частный сервитут. Частный сервитут устанавливается лишь для определенных целей — прохода, проезда, про­кладки коммуникаций, трубопроводов, систем водоснабжения. Право ограниченного пользования (частный сервитут) может при­надлежать лишь конкретным лицам, включая собственников, владельцев, пользователей, арендаторов соседних земельных участков, а также организации, занимающейся прокладкой и эксплуатацией систем коммуникаций и других инженерно-технических сооружений.

Для возникновения права ограниченного пользования (частного сервитута) необходимо заключение договора между собственником (владельцем, пользователем) земельного участка и лицом, заинтересованным в его ограниченном использовании. В случае отказа собственника земельного участка от заключения договора частный сервитут может быть установлен судебным решением. Для участ­ков лесного фонда, передаваемых в пользование, частный сервитут может быть установлен решением государственных органов или органов местного самоуправления (ст. 21 Лесного кодекса).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок. При продаже земельного участка либо совершении иных сделок право ограниченного пользования сохраняется за пользователем. Сервитут может быть прекращен, если более не существуют основания, по которым он был предоставлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может потребовать в судебном порядке прекращения сервитута, если земельный участок в таком виде использоваться по назначению не может. По усмотрению собственника пользование земельным участком на праве частного сервитута может быть платным. Сервитут является одним из видов обременения земельного участка. Он подлежит государственной регистрации, а соответствующая запись вносится в свидетельство о регистрации права на земельный участок.

.

Назад