§ 4. Иные земельно-правовые сделки

На стадии скорее начального развития находится правовое регулирование сделок мены, дарения и залога земельных участков. Относительно недавно был принят Федеральный закон «Об ипоте­ке (залоге недвижимости)», содержащий несколько статей о залоге земель. Сделки мены и дарения почти в полном объеме регулиру­ются гражданским законодательством, хотя некоторые особеннос­ти совершения сделки мены установлены ЗК (ст. 37). В частности, предусмотрена обязанность лиц, меняющихся земельными участ­ками, предоставить друг другу точную информацию о земельных участках. Если ими предоставляется заведомо ложная информа­ция о правовом режиме и состоянии земельных участков, договор мены, по инициативе лица, не получившего точную информацию, может быть расторгнут. В качестве альтернативы допускается право такого лица требовать доплаты. В частности, неясно, воз­можны ли такого рода сделки с государственными и муниципаль­ными землями, насколько применимы правила гражданского зако­нодательства к таким землям, могут ли обмениваться земельные участки разного целевого назначения, могут ли юридические лица обмениваться земельными участками с физическими.

Определенные особенности совершения сделок мены, отра­жающие специфику земельных отношений, учтены при регули­ровании сделок мены земельных долей. В результате мена и дарение получили узкое применение на практике, охватывая лишь земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предназначенные для индивидуального землепользо­вания. Да и здесь из-за высоких налогов на сделки мены и дарения, недостаточных гарантий защиты прав, наличия более надежного, альтернативного способа — купли-продажи объем сделок мены и дарения невысок.

Мена земельных участков является земельно-правовой сдел- кой, близкой по сути, и* процедуре к купле-продаже. Сделка мены совершается по свободному волеизъявлению и договоренности сто- рон, по их инициативе и оформляется письменным договором в соответствии с правилами заключения договоров, установленными для купли-продажи земельных участков (гл. 30 ГК РФ). Пример- ная форма договора мены установлена письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629.

Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка­ми мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получае­мый в обмен земельный участок служит право собственности на

другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в , общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.

В общем не запрещена мена другими вещными правами на землю. Однако, как и в случае купли-продажи, эти процедуры не разработаны и поэтому на практике либо невозможны, либо огра­ничены. Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земель­ного участка, не допускаются.

К обмениваемым земельным участкам предъявляются опреде­ленные требования. По общим нормам гражданского права (ст. 568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные земельные участки. «Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость. Если цена обмениваемых земельных участ-

ков различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, земельный участок которой ниже по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах. Некоторые ограничения ус­тановлены для обмена правами на земельные доли в общей собст­венности сельскохозяйственных коммерческих предприятий: Так, исходя из смысла законодательства, земельная доля может быть обменена только на имущественный пай в данном хозяйстве, при­надлежащий другому лицу, либо на земельную долю в другом хозяйстве. При оформлении сделки обмена земельной доли на имущественный пай применяются правила заключения договора купли-продажи земельных долей. В разделе о стоимости указы­вается денежный эквивалент имущественного пая.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, факти­чески применяемой лишь к праву частной собственности физичес­ких и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения. Дарение — действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвоз­мездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст. 572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследу­емого владения, права бессрочного пользования или аренды.

Подписывая договор, одаряемый тем самым выражает добро­вольное согласие принять дар. Это важно, так как, получая право собственности, он одновременно получает и обязанности, выразить согласие на несение которых — его право. До момента оформления права собственности он вправе отказаться от дара, заявив об этом письменно. Письменный отказ подлежит регистрации, если посту­пил после регистрации договора дарения.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступ­лении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляе­мый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе осно­ванное на купле-продаже, аренде, других договорах или причине­нии вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыпла­та предоставленного займа либо невыполнение иного обязательст­ва к определенному сторонами времени.

Залог представляет собой одну из форм обременения земель­ного участка. Имущество, на которое установлена ипотека, остает­ся во владении и пользовании залогодателя. Он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельско­хозяйственную продукцию. При этом залогодержатель не приоб­ретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержа­тель не должен ухудшать состояние земельного участка или до­пускать уменьшения его стоимости.

Отношения по залогу земельного участка оформляются заклю­чаемым между сторонами договором. Запрещается установление в договоре ограничений на право пользования земельным участком.

Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. При залоге земельного участка, находяще­гося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия соб­ственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Не могут быть предметом залога земельные участки, находя­щиеся в государственной и муниципальной собственности, пожиз­ненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Соответственно круг субъектов отношений залога включает физических и юри­дических лиц с обеих сторон. Из числа залогодателей исключаются государственные и муниципальные органы, учреждения и органи­зации. Неясно положение с правом залога .земель сельскохозяйст­венных угодий из состава земель сельскохозяйственных организа­ций, крестьянских (фермерских) хозяйств. С одной стороны, в соответствии со ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог таких земель не допускается. С другой — по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения» такая сделка разрешена.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юри­дического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.

Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установ­лено учредительным договором данной сельскохозяйственной ор­ганизации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приоб­ретает право собственности, и соответственно собственник пере­данной земельной доли его теряет. Право нового собственника — организации удостоверяется надлежащим образом зарегистриро­ванным государственным свидетельством. Действие свидетельства о праве частной собственности на земельную долю гражданина прекращается. При внесении права собственности на земельную долю земельный участок выделяется в натуре, а план земельного участка выдается новому собственнику. Выдел земельного участка осуществляется по правилам ст. 13 Федерального закона «Об обо­роте земель сельскохозяйственного назначения».

Собственники земельных долей могут передать в уставный капитал сельскохозяйственной организации право аренды на срок не более трех лет с правом продления. Выделение земельного участка в натуре не требуется. Право собственности гражданина на земельную долю при этом не прекращается, а компенсацией за переданное право аренды служат дивиденды на каждый рубль суммы оценки права аренды земельной доли . Также исключитель­но собственникам земельных долей разрешается передача своей доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья в доверительное управление в соответствии с общими нормами гражданского права (гл. 53 ГК). Земельная доля передается в доверительное управление на срок не более 5 лет по договору доверителю управления. Такой договор должен быть заключен в форме договора купли^продажи земельного участка и подлежит государственной регистрации. Право доверительного управления земельной долей может быть передано только индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации.

.

Назад