§ 2. Купля-продажа права собственности на земельный участок

Одним из относительно хорошо развитых в законодательстве и практике видов земельно-правовых сделок является купля-продажа права собственности на земельный участок. Это — воз-

  В силу особых публичных интересов, связанных с изъятием земель, данный вид сделки рассмотрен в гл. 10, посвященной мерам защиты прав государства, выражающего публичные интересы.

  В интересах оптимальной организации материала глав порядок передачи и пользования земельными участками на праве аренды, пользования и пожизненного наследуемого владения рассмотрен в гл. 9.

§ 2. Купля-продажа права собственности на земельный участок 125

мездная сделка, в которой одна сторона передает право собст­венности на земельный участок другой стороне в обмен на де­нежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собствен­ности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собствен­ности (ст. 28 ЗК).

Сделка купли-продажи инициируется свободным волеизъявле­нием собственника земельного участка, кроме обязательного от­чуждения. В большинстве случаев он волен сам выбирать покупа­теля и момент продажи. При обязательном отчуждении земельных участков, которое применяется только к сельскохозяйственным угодьям, при отсутствии покупателя в течение года с момента возникновения права собственности у продавца земельный участок должен быть приобретен субъектом РФ или органом местного самоуправления. Допускается также продажа гражданами и орга­низациями своих земельных участков на торгах (конкурсе или аукционе) . Государственные и муниципальные земли сельскохо­зяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья) предо­ставляются (продаются) только на торгах. Единого порядка прове­дения торгов не установлено, за исключением продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам на территориях посе­лений .

В некоторых случаях возможности свободного выбора покупа­теля ограничиваются. К примеру, при продаже земельной доли в общей собственности преимущественным правом ее приобретения пользуются другие собственники земельных долей . При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) преимущественным правом покуп­ки пользуются субъект РФ либо в случаях, установленных зако­ном, субъект РФ, орган местного самоуправления (ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Также пре-  имущественным правом покупки земельного участка пользуется собственник здания или сооружения, расположенного на продава­емом земельном участке (ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК).

Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по об­щему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст. 550 ГК). Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он со­ставляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой . В договоре, поми­мо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, ещ площадь, целевое назначение, местополо­жение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обре­менения (ограничения). Определен также минимум обязательств сторон, который включает обязанность продавца продать земель­ный участок свободным от любых имущественных прав и претен­зий третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель со­гласен принять земельный участок, обремененный правами тре­тьих лиц. Покупатель в свою очередь обязан своевременно опла­тить приобретенный земельный участок. Передача земельного участка продавцом покупателю осуществляется по подписываемо­му сторонами передаточному акту или иному документу о пере­даче (ст. 556 ГК). Не допускается в договоре устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивать ответственность продавца в случае предъ­явления прав на земельные участки третьими лицами. Неотъем­лемой частью договора являются план или чертеж границ земель­ного участка, акты о нормативной цене земли, оценки земельного участка и др. Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.

При совершении сделки купли-продажи права частной собст­венности на земельный участок ни продавец, ни покупатель не имеют права изменить его целевое назначение и режим использо­вания. Изменение целевого назначения осуществляется либо до, либо после сделки в порядке перевода земель из одной категории в другую в соответствии со ст. 8 ЗК. В частности, земельный участок сельскохозяйственного назначения переводится в иную категорию по решению органа исполнительной власти субъектов РФ, другие земли — по решению органов местного самоуправле­ния. Продавец обязан предоставить покупателю полную и досто­верную информацию о продаваемом земельном участке. В случае предоставления заведомо ложной информации об ограничениях, разрешении на застройку и иной информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель имеет право требовать уменьшения цены либо расторжения договора с возмещением причиненных убытков. Основанием совершения сделки купли-продажи является свиде­тельство продавца о регистрации права собственности или права аренды на данный земельный участок. По завершении сделки и после перехода права собственности покупателю свидетельство продавца утрачивает силу, а покупателю выдается новое свиде­тельство о регистрации права собственности на купленный земель­ный участок.

Особые условия установлены для купли-продажи права част­ной собственности земельных долей граждан в общей собственнос­ти . В частности, при совершении данной сделки земельный учас­ток в натуре предварительно не выделяется. Фактически приоб­ретается площадь, соответствующая размеру доли. Допускается приобретение одним покупателем нескольких земельных долей, но с соблюдением предельных (максимальных и минимальных) раз­меров. Для покупателей земельных долей устанавливается очеред­ность. Преимущественным правом покупки земельной доли поль­зуются другие участники долевой собственности, затем в случае их отказа — исполнительный орган государственной власти субъ­екта РФ либо орган местного самоуправления и, наконец, третьи лица. При продаже доли продавец обязан известить об этом в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в определенных субъектом РФ сред­ствах массовой информации. Также в письменной форме должен быть извещен исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о продаже земельной доли. К заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, под­тверждающие, что продавец доли известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указани­ем цены и других условий продажи .

По особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных уго­дий). Преимущественным правом покупки таких земельных участ­ков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных зако­ном субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые долж­ны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земель­ный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца. Продажа третьим ми/щам допускается в этом случае по цене, не ниже указанной в извещении, и в течение года. Нарушение этого порядка влечет право субъекта РФ требовать в судебном порядке в течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка третьему лицу перевода на него прав и обя­занностей покупателя. Купленный таким образом земельный учас­ток становится собственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью и переходит в фонд перераспределения земель.

Совершение сделки купли-продажи подлежит налогообложе­нию. С граждан взимается налог в размере, установленном Зако­ном РФ «О подоходном налоге с физических лиц», а с организа­ций — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль пред­приятий и организаций». За регистрацию взимается государствен­ная пошлина.

.

Назад