§ 1. Понятие земельно-правовой сделки

Реформирование отношений собственности на землю, введение права частной и муниципальной собственности наряду с государ­ственной поставили перед теорией права и практикой его приме­нения сложную задачу по определению содержания правомочий распоряжения землей, способов и процедур отчуждения земель и передачи иных прав на земельные участки.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аг­рарной реформы в России»  провозглашено право граждан и юри­дических лиц — собственников земельных участков продавать, г|ередавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обме­нивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных об­ществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Граждане также имеют право образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем доброволь­ного объединения принадлежащих им земельных участков. Граж­дане и юридические лица могут передавать находящиеся в их собственности земельные участки в пользование, добровольно от­казываться от них, передавать их в собственность других лиц на праве ренты, передавать свое имущество в доверительное управ­ление и совершать другие сделки. Государственные органы полу­чили право отчуждать государственную собственность в порядке приватизации земель, а также предоставлять гражданам и юри­дическим лицам земельные участки в аренду, постоянное (бессроч­ное) пользование, безвозмездное срочное пользование. Участник долевой собственности в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать ее в доверительное управление. Совер­шение сделок допускается в той мере, в какой это разрешено законом, и по отношению к тем земельным участкам, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте (ст. 260 ГК, ст. 27 ЗК).

В этих условиях в законодательстве и теории права второе рождение получает понятие «институт сделки» как правоотноше­ния, в рамках которого реализуются правомочия по распоряжению собственностью. Разработка этого института находится на стадии формирования, оставляя дискуссионными немало вопросов.

Общее, довольно лаконичное определение сделки дано в Граж­данском кодексе РФ. Статья 153 ГК относит к сделкам «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». ГК не приводит перечня видов сделок, что дает возможность довольно широко трактовать понятие сделки. В этом широком смысле к сделкам могут быть отнесены любые действия граждан и юридических лиц, в результате которых все гражданские права и обязанности по поводу того или иного объекта или их часть передаются другому лицу, либо права и обязанности дан­ного лица по отношению к данному объекту изменяются или прекращаются.

Наряду с общим определением ГК устанавливает дополнитель­ные признаки сделки, которые позволяют очертить круг действий, подпадающих под понятие сделки.

Прежде всего, сделки — только те действия, субъектами кото­рых являются граждане и юридические лица. Субъектами сделок могут быть органы государственной власти, которые в соответст­вии со ст. 125 ГК имеют право от имени РФ и субъектов РФ своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности. Подобное право преду­смотрено и для органов местного самоуправления. Вместе с тем Для квалификации действия организации как сделки важно при­знание организации юридическим лицом. Государственные органи­зации и учреждения, не обладающие статусом юридического лица, либо общественные организации, создаваемые без права юриди­ческого лица, не имеют права совершать земельно-правовые сдел­ки до тех пор, пока права по их совершению не будут им доверены либо не указаны в законе, ином акте уполномоченного государст­венного органа или органа местного самоуправления.

Для признания действия сделкой необходимо соблюдение и других условий. Сделкой может быть признано действие, которое совершается при наличии равенства, автономии воли и имущест­венной самостоятельности сторон (ст. 2 ГК). Соответственно уста­новление, изменение или прекращение гражданских прав и обя­занностей в принудительном порядке либо в порядке администра­тивного или властного подчинения не относятся к сделкам. Принудительный порядок прекращения гражданских прав и обя­занностей по отношению к земельным участкам следует отличать от обязательного. В последнем случае речь идет об обязательном отчуждении земельного участка как особой разновидности сделки купли-продажи, установленном Законом «Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения».

Обязательное отчуждение применяется в случаях, когда раз­мер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования, находящийся в собственности гражданина, его близ­ких родственников и юридических лиц, где такие граждане обла­дают более 50% капитала, превышает установленные максималь­ные размеры. Также обязаны продать свою земельную собствен­ность иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, где 50% капитала уставного фонда принадлежит иностран­ным гражданам или иностранным юридическим лицам, учитывая, что такие субъекты могут обладать земельными участками этой категории только на праве аренды. Обязательное отчуждение должно быть произведено собственником любому лицу в течение года с момента возникновения права собственности. При невозмож­ности заключения сделки в течение этого периода земельный участок или земельная доля должны быть приобретены субъектом РФ либо органом местного самоуправления.

Характерным признаком сделки являются воля и взаимный интерес сторон в установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 1 ГК). Этот интерес может выражаться в желании одной стороны получить денежную или иную компенсацию за передаваемые ей права и обязанности дру­гой стороне. Такой интерес может носить и иной нематериальный характер, к примеру, если речь идет о дарении.

И наконец, сделки совершаются только по поводу имущества. Действия с объектами, не признаваемыми имуществом, не отно­сятся к сделкам. Гражданское законодательство делит имущество на две группы — движимое и недвижимое. Статья 130 ГК относит земельные участки к недвижимым вещам (недвижимому имуще­ству, недвижимости).

Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридичес­ких лиц по установлению, изменению или прекращению граждан­ских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах, — пожизненном на­следуемом владении, бессрочном или срочном пользовании, аренде. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органа­ми. В этом случае виды и возможности совершения сделок огра­ничены и осуществляются в соответствии с установленной адми­нистративной процедурой.

Земельно-правовые сделки совершаются в соответствии с дей­ствующими процессуальными требованиями. Так, земельно-право­вая сделка купли-продажи земли заключается только в письмен­ной форме и оформляется договором продажи недвижимости (ст. 550 ГК), в необходимых случаях сопровождаемым соответст­вующим государственным решением.

Некоторые земельно-правовые сделки по отношению к земель­ным участкам, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, требуют совершения со стороны собственника целого ряда процессуальных действий. В различных случаях они включают подготовку технической документации по предоставля­емым земельным участкам, решения о проведении торгов, о предо­ставлении земельного участка.

Так же как и применительно к другим видам сделок, земель­но-правовые сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:

сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,

сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-про­дажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собствен­ности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд .

Часть правомочий собственности передается в результате сде­лок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения , ренты, залога, передачи в доверительное управление.

К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связан­ные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфирмация и национализация. Не относятся к сдел­кам также действия государственных органов по передаче госу­дарственных земель в постоянное (бессрочное) пользование го­сударственным учреждениям, федеральным казенным предпри­ятиям и органам государственной власти, так как они совершаются в порядке административного подчинения. Нельзя отнести к сдел­кам действия по разграничению государственной собственности на федеральную, субъектную и муниципальную, даже если они офор­мляются договором, так как эти действия носят не гражданско-правовой, а государственно-правовой характер. Не охватываются понятием сделки действия по выделению земельной доли из общей собственности: здесь не происходит установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, а имеет место реализация одного из правомочий собственника земельной доли в общей собственности — право на ее выделение.

.

Назад