ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По истечении срока договора аренды земельного участка его аренда­тор имеет преимущественное право на заключение нового договора арен­ды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ предоставляет арендато­ру, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40 ЗК РФ). Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земель­ного участка при условии его уведомления, если договором аренды зе­мельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответст­венным по договору аренды земельного участка перед арендодателем ста­новится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды зе­мельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный зе­мельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельно­го участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земель­ных участков, предусмотренные ЗК РФ. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арен­датор данного земельного участка имеет преимущественное право его по­купки в порядке, установленном гражданским законодательством для слу­чаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор зе­мельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земель­ного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 4 и 5 ст. 36, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досроч­ное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором,

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими со­вершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодоро­дия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собст­венника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору. Ра­зумеется должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления зе­мельного участка (ст. 611 ГК. РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендо­ванного имущества арендатор вправе по своему выбору.

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих рас­ходов на устранение недостатков;

— удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранени­ем данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный зе­мельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно про­извести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сум­ма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причинен­ных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их не­покрытой части (ст. 612 ГК РФ).

Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

— с согласия собственника сдавать арендованное имущество в суб­аренду (ст. 615, 618 ГК РФ);

— передавать свои права и обязанности по аренде имущества друго­му лицу (перенаем);

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании Гражданского кодекса. Оно звучит так:

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, аренда­тор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении

1 Это может быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседство эко­логически вредного производства, не позволяющее, например, использовать зем-Л1о, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство.срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Эта норма, как и другие условия продления договора, содержит ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с Гражданским кодексом за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ).

Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать.

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обя­занности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное от­личие от собственника — это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законо­дательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые в свою очередь арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законода­тельства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом до­говор не должен противоречить законодательству: в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следую­щие обязанности:

— своевременное внесение платы за пользование земельным участ­ком (ст. 614 ГК РФ);

— использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

— поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, не­сение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не уста­новлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с пра­вами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Не­исполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьше­ния арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно (см. ст. 46 ЗК РФ). Арендодатель имеет право потребовать от арен­датора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядить­ся арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить,— права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Граждан­ский кодекс (ст. 617 ГК РФ).

На основании Гражданского кодекса арендодатель обязан: - передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, со­ответствующие условиям договора и назначению земельного участка. Зе­мельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необхо­димыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

— предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок. Если арендодатель — государственные или муниципальные органы, то он обязан — передать арендатору землю в состоянии, соответствующем услови­ям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

— содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

— в случае смерти арендатора до истечения срока аренды переза­ключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

— возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйствен­ных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них(ГК РФ, ст. 612). В то же время арендодатель не несет ответственности за недос­татки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при за­ключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае — будь то прямое нарушение прав арендатора, уста­новленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связан­ное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

.

Назад