§ 3. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодатель­ного регулирования наряду с земельным законодательством составляет Гражданский кодекс РФ — разделы, регулирующие те или иные вопро­сы обязательственных отношений. Особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земельным законодательством.

Как установлено ЗК РФ, земельные участки, исключением указанных в п. 4 ст. 27, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодате­ля, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во вре­менное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т. е. извлекает из нее полезные свойства, и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю. участка

Право предоставления земельного участка в

Аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендо­дателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (дан­ное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоря­жения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне воз­можен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их предста­вителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридиче­ского лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо — председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Но поскольку земля может находиться также в государственной или муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко вы­ступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не вхо­дят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной соб­ственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее зе­мельной правоспособностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностран­ным физическим и юридическим лицам. В то же время настоящей стать­ей подчеркивается положение, что иностранным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хра­нится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих зе­мель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначе­ния, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земель­ных участков (ст. 607 ГК). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; осо­бенности аренды земельных долей и др.

В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно зе­мельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового Регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли перехо­дит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном догово­ром аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на осно­вании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооруже­ния, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендо­дателю на праве собственности, допускается без согласия собственни­ка этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственни­ком земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Постановлением Прави­тельства Российской Федерации от 19 марта 1992 г.1 утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственно­го назначения. 20 мая 1992 г. Комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам (ныне — Комитет Российской Федерации по земель­ной политике) был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения2. Данные норма­тивные акты имели в виду предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. При аренде земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собст­венности граждан, эта форма договора может быть использована в каче­стве основы. После того как законодательством было предоставлено пра­во сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости», а также ст. 164 ГК РФ «Государственная регистрация сделок». В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистра­ции прав на недвижимость и сделок с ним. Данным законом является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обратим внимание на то, что при регулировании государственной регистрации аренды Феде­ральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26) вступает в противоречие с положе­ниями о государственной регистрации договора аренды по Гражданскому кодексу РФ. Напомним, что упомянутый Федеральный закон устанавливает необходимость регистрации права аренды, тогда как ГК РФ требует регистрации арендной сделки. В данном случае нормы ГК РФ имеют высшую силу и подлежат применению. При толковании норм следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость — право собственности, право хозяйственного ве­дения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемо­го владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а так­же иные вещные права, и не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.

В соответствии с ГК РФ арендные отношения — это отношения обя­зательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК РФ, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулиро­ванные разделом III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает регистрации права аренды, но установил обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК), т. е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК.

Таким образом, ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив регистрацию права аренды, вошла в противоречие с упомянутыми положениями Гражданского кодекса.

На основании ч. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содер­жащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодек­су, что означает недопустимость противоречия иных законов, в том чис­ле и федеральных, Гражданскому кодексу. Частью 5 той же статьи уста­новлено, что в случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон. Обязанность соответствия закона о регист­рации дополнительно подтверждается ч. 6 ст. 131 ГК, которая гласит, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регист­рации устанавливаются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с настоящим Кодексом.

.

Назад